論房屋租賃合同解除的效力

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“合同法解釋二”）出臺后備受關(guān)注。2009年7月12日，長寧區(qū)法院鄒碧華院長受市律協(xié)邀請，假座云峰劇場就合同法解釋二為律師們舉辦了一場質(zhì)量極高的講座。當(dāng)時會場座無虛席，會后仍有許多律師上臺提問。從一定程度上說明了合同法解釋二的重要性和社會關(guān)注度。 在講座中鄒院長花了大筆墨在合同解除這一部分。依照《合同法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力�！焙贤�法解釋二第二十四條對該條作出進(jìn)一步解釋，即“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！� 從上述規(guī)定，我們可以得出一個結(jié)論，就是“合同自解除通知到達(dá)對方時解除，但對方當(dāng)事人有權(quán)在三個月內(nèi)起訴確認(rèn)合同解除無效�！边@樣，就產(chǎn)生了兩個問題： 1、如果合同自解除通知到達(dá)時生效，那么主張合同解除的一方能否立即進(jìn)一步主張因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權(quán)利（以下簡稱“后續(xù)權(quán)利”），比如在租賃合同中，出租人向承租方發(fā)出合同解除通知后，在承租方向法院起訴要求確認(rèn)解除合同無效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬離房屋？ 2、如果合同解除一方這種后續(xù)權(quán)利存在的話，對方當(dāng)事人是否有權(quán)以三個月期限未過為由，對合同解除方的后續(xù)權(quán)利予以抗辯？還是拿這個租賃合同糾紛為例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在著手準(zhǔn)備向法院起訴，要求確認(rèn)合同解除無效，但出租方在承租方向法院起訴前，以合同已經(jīng)解除為由，向法院起訴要求承租方搬離，法院是否應(yīng)予支持？承租方可否以三個月期限尚未屆滿為由，進(jìn)行抗辯？ 上述兩個問題，合同法解釋二均未回答，但實(shí)踐中，這類案件已有發(fā)生。 大家都知道，在合同法實(shí)施以前，一方當(dāng)事人要求解除合同，對方當(dāng)事人有異議的，一般是由合同解除方向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)合同已經(jīng)解除，并同時主張其后續(xù)權(quán)利。也就是說，未經(jīng)法院判決確認(rèn)，一方當(dāng)事人即使向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出解除合同的通知，在實(shí)體權(quán)利上并不具備現(xiàn)實(shí)意義。如果出租方向承租方發(fā)出解除合同通知，而承租人對解除合同有異議，甚至承租方都無需提出異議，只要不搬離房屋，出租方仍然無法實(shí)現(xiàn)收回房屋的權(quán)利，出租方必須向法院起訴，要求確認(rèn)合同解除，并且訴請判令承租方搬離房屋，才能夠通過法院判決確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)自己的實(shí)體權(quán)利。 合同法實(shí)施后，在很長一段時間，合同解除方仍然沿襲著原來的做法，通過向法院起訴確認(rèn)合同已經(jīng)解除。但隨著對合同法學(xué)習(xí)的深入，許多律師開始建議當(dāng)事人不再向法院起訴確認(rèn)合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并進(jìn)而向法院起訴，要求行使合同解除后的后續(xù)權(quán)利。他們的理由也十分簡單，就是根據(jù)合同法規(guī)定，解除合同通知到對方，合同即已經(jīng)解除，當(dāng)事人無須再向法院申請確認(rèn)合同解除。他們進(jìn)一步認(rèn)為，既然當(dāng)解除通知到達(dá)對方時，合同已經(jīng)解除，則合同解除方就有權(quán)立即向法院起訴要求行使因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權(quán)利。在這種情況下，就這類案件的審理就陷入了兩難的境地，同時也對合同法提出了挑戰(zhàn)，即要保護(hù)合同解除方解除合同的權(quán)利，就剝奪了對方當(dāng)事人三個起訴的訴權(quán)；要保護(hù)對方當(dāng)事人三個月起訴的訴權(quán)，就剝奪了合同解除方解除合同的權(quán)利。 從本人對合同法解釋二的理解看，應(yīng)該傾向于保護(hù)對方當(dāng)事人三個月的訴權(quán)，理由如下： 1、一方當(dāng)事人以解除通知到達(dá)對方即合同解除，不利于維護(hù)交易行為的穩(wěn)定性。隨時我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)全球化的深入，人們經(jīng)濟(jì)行為經(jīng)常會受到市場變化的影響，而且這種市場變化，在市場經(jīng)濟(jì)體制和全球化經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，是經(jīng)常發(fā)生，甚至是劇烈變動的。因此，如果任何一方當(dāng)事人僅以一紙通知，即能解除合同，并不有利于維護(hù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)行為和交易狀態(tài)。在房屋租賃合同中，由于房屋價格的波動，帶動了租金市場價格的波動。租金上漲時，出租方往往希望上調(diào)租金，若不能實(shí)現(xiàn)，極容易根據(jù)合同法規(guī)定，單方解除合同；租金下跌時，承租方往往希望調(diào)低租金，當(dāng)不能實(shí)現(xiàn)時，承租方也可能以一紙通知，解除合同。無論從哪個角度考慮，單方以一紙通知即能解除合同，不符合交易穩(wěn)定性的要求。 2、合同法規(guī)定的解除通知到達(dá)對方時合同解除是有條件�！逗贤�法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力�！边@條規(guī)定，從立法本意上，賦予了對方當(dāng)事人對合同解除的抗辯權(quán)，使合同是否解除處于不確定或不穩(wěn)定狀態(tài)。 在合同法解釋二出臺前，對于對方當(dāng)事人行使訴權(quán)要求法院確認(rèn)解除合同無效的期限并未明確，一般理解上，適用民法通則規(guī)定的兩年訴訟時效。但如果適用民法通則的兩年訴訟時效，顯然會造成合同解除的效力長期處于不確定狀態(tài)，并不利于保護(hù)合同解除方的合法權(quán)益。因此，合同法解釋二第二十四條對該條作出進(jìn)一步解釋，即“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！边@一規(guī)定，大大縮短了對方當(dāng)事人行使訴權(quán)要求確認(rèn)合同解除無效的期限。 但反過來講，也正是因?yàn)楹贤�法解釋二大大縮短了對方當(dāng)事人行使訴權(quán)要求確認(rèn)合同解除無效的期限，也同時說明合同解釋二認(rèn)可了合同解除方需要等待三個月，才能最終確定合同是否已經(jīng)解除。也就是說，在這三個期間內(nèi)，合同是否已經(jīng)解除屬于效力待定狀態(tài)。否則，合同法解釋二就沒有必要將對方行使訴權(quán)要求確認(rèn)解除合同無效的期限從兩年縮短到三個月。 3、給予三個月期間，可以避免當(dāng)事人草率和倉促起訴現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系錯綜復(fù)雜，如果規(guī)定一方當(dāng)事人解除合同通知到達(dá)對方即合同解除，可能會造成雙方當(dāng)事人都以最快的速度向法院起訴。對于合同解除方來說，他們可能會趕在對方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)合同解除無效前，以最快的速度向法院起訴；而對方當(dāng)事人由于擔(dān)心合同解除通知到達(dá)后，合同解除方會馬上起訴要求行使后續(xù)權(quán)利，他們也會以最快速度趕在合同解除方起訴行使后續(xù)權(quán)利前，向法院起訴要求確認(rèn)合同解除無效。因此，這可能會造成當(dāng)事人草率和倉促起訴，而不能很好地維護(hù)自身合法權(quán)益。特別是對于對方當(dāng)事人，可能對于合同解除方解除合同的行為并沒有思想準(zhǔn)備，而合同解除方完全可以在準(zhǔn)備解除通知時，同時準(zhǔn)備起訴行使后續(xù)權(quán)利，這樣，對方當(dāng)事人即使再快，可能也趕不及在合同解除方起訴行使后續(xù)權(quán)利前起訴要求確認(rèn)合同解除無效，這樣，對對方當(dāng)事人顯然也是不公平的。 綜上所述，筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)充分考慮和平衡合同解除方和對方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。特別是在房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)出租方向承租方發(fā)出通知解除租賃合同后，又立即向法院起訴要求承租方搬離的。由于承租人尚有三個月時間可以起訴要求確認(rèn)解除合同無效，因此，法院可以在庭上告知承租人有權(quán)在三個月（從解除合同通知到達(dá)的第二天開始起算）向法院起訴確認(rèn)解除合同，若承租方既不反訴，亦未在三個月內(nèi)向法院提起訴訟的，法院則應(yīng)當(dāng)以合同解除已經(jīng)生效為由，不再審查出租方解除合同是否有效，而直接審查出租方的后續(xù)權(quán)利主張是否符合法律規(guī)定。當(dāng)然在這種情況下，法院就合同解除方起訴行使后續(xù)權(quán)利的案件就無法馬上判決結(jié)案，而需要等等至三個月屆滿后，再行判決。如果在三個月期限內(nèi)，對方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)合同解除無效的，則合同解除方起訴行使后續(xù)權(quán)利的案件就需要中止審理，待對方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)合同解除無效的案件審理終結(jié)判決生效后，才能恢復(fù)審理。 文：北京市君泰律師事務(wù)所上海分所 游炯律師
論文出處(作者):
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