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關(guān)于優(yōu)先權(quán)的幾個(gè)題目論述
[論文關(guān)鍵詞] 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 法律性質(zhì) 行使條件 行使期限 立法建議[論文摘要] 承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是一項(xiàng)十分重要的法律制度。但由于法律對(duì)相關(guān)的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)潔，導(dǎo)致理論界、司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)分歧。本文擬對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中產(chǎn)生的幾個(gè)題目展開(kāi)論述。
一、關(guān)于優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)
應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。形成權(quán)，是指權(quán)利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榫湍苁姑袷路申P(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。之所以說(shuō)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是由于“出租人出賣(mài)租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”,而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時(shí)才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣(mài)租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。
關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來(lái)一定條件下,取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利,具有排他性時(shí),即為物權(quán)取得權(quán),土地法上之先買(mǎi)權(quán)皆屬之”。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。但是,物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利,它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征,是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。
承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán),是由于它具有這兩種權(quán)利的性質(zhì),而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來(lái),才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)立的目的得以實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有形成權(quán)性質(zhì),則承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒(méi)有物權(quán)取得權(quán),則在第三人對(duì)出租人也享有房屋交付請(qǐng)求權(quán)時(shí),承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實(shí)現(xiàn)承租人終極取得房屋所有權(quán)的目的。
綜上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。
二、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件
“同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。所謂同等條件，一般以為是指以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)”的立法原意，原則上可資贊同。至于作甚同等條件，我國(guó)立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見(jiàn)解。主要有“盡對(duì)同等說(shuō)”、“相對(duì)同等說(shuō)”，以及“同等價(jià)格說(shuō)”等觀點(diǎn)。我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)選擇“同等條件”說(shuō)還是“同等價(jià)格”說(shuō)來(lái)確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的對(duì)價(jià)存在著分歧。如有學(xué)者以為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無(wú)不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。筆者以為，“同等價(jià)格”說(shuō)固然具有易于操縱、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。由于法律規(guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣(mài)人的利益。因此，“同等條件”說(shuō)比“同等價(jià)格”說(shuō)更具全面性，對(duì)于當(dāng)事人也更具公平價(jià)值。
三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限
關(guān)于承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄，應(yīng)留意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，即在同一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)中，優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人表示不欲購(gòu)買(mǎi)，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。但如是另一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)(較有利于優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人)，則優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。另一方面，該放棄應(yīng)以昭示的方式做出，但承租人在收到出賣(mài)人的出賣(mài)通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。我國(guó)基本民事法律并未對(duì)此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。一般言之，該期限如過(guò)長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過(guò)短又不利于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者以為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。 此外，尚有疑問(wèn)的是，假如出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限應(yīng)如何確定？我國(guó)現(xiàn)行法缺乏類(lèi)似規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行
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