小區(qū)車庫回屬的法律分析

摘 要：針對(duì)我國(guó)小區(qū)生活中大量存在的車庫權(quán)屬糾紛，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)等物權(quán)理論，分析了小區(qū)車庫的法律類型、法律性質(zhì)及其權(quán)利回屬的法律標(biāo)準(zhǔn)等題目，發(fā)現(xiàn)小區(qū)車庫的權(quán)屬不能僅僅以當(dāng)事人的約定來確定，而必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的基礎(chǔ)事實(shí)——建筑容積率來確定。?
關(guān)鍵詞：車庫回屬；法律屬性；法律標(biāo)準(zhǔn)?
　　
　　１ 小區(qū)車庫的法律類型?
　　
　　車庫是指住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)的停車區(qū)域。實(shí)踐中停車位及車庫主要表現(xiàn)為四種形式：第一種形式為地面停車位。地面停車位是直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。無任何構(gòu)筑物、可供多人同時(shí)使用、具有開放性是其特點(diǎn)；第二種形式為地下車庫。地下車庫是指利用小區(qū)地下空間而建造的停車位, 內(nèi)部設(shè)有若干個(gè)劃線編號(hào)且沒有墻壁隔離的停車位；第三種形式為排擠層停車位。排擠層停車位是將樓房的首層以墻、柱等排擠, 依附于樓房形成的停車位；第四種形式為地面的獨(dú)立車庫。地面停車庫是在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位。在現(xiàn)實(shí)的區(qū)分所有建筑中存在著占用小區(qū)公共道路或者其他公共場(chǎng)地建立停車位的情形，其產(chǎn)權(quán)回屬為全體業(yè)主共有。以房屋的一層部分建立的小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)回屬于開發(fā)商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學(xué)界基本形成通說，并已經(jīng)為法律所確認(rèn)，因此這些類小區(qū)車庫不是本文討論的重點(diǎn)�，F(xiàn)實(shí)中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是以地下層部分為停車之用的停車區(qū)域即地下車庫的回屬。?
　　
　�。� 小區(qū)車庫的法律屬性?
　　
　　小區(qū)車庫的權(quán)利回屬糾紛不斷出現(xiàn)，究其原因在于人們對(duì)小區(qū)車庫的法律屬性熟悉不清。小區(qū)車庫在法律上究竟應(yīng)該屬于業(yè)主共有，還是屬于開發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區(qū)車庫的法律屬性進(jìn)手。?
　　2.1 小區(qū)車庫的法律屬性分析?
　　2.1.1 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析?
　　所謂房地產(chǎn)買賣，就是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受方，買受方支付房地產(chǎn)價(jià)金的行為。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，房屋的天生必須依附于一定的土地，沒有土地使用權(quán)就沒有房屋的所有權(quán)，而房屋所有權(quán)的讓渡必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權(quán)，那么隨之土地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。小區(qū)的車庫大都依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人，那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車庫就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)已經(jīng)回屬房屋買受人所有，而小區(qū)的車庫卻還回屬開發(fā)商，這勢(shì)必造成業(yè)主與開發(fā)商的矛盾，而且于理不符。因此，小區(qū)車庫應(yīng)該屬于房屋買受人所有。?
　　2.1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)角度分析?
　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，“由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所共同構(gòu)成的特別所有權(quán)�！毙�區(qū)車庫法律屬性的主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分，業(yè)主是否對(duì)小區(qū)車庫享有共有所有權(quán)。共有所有權(quán)的客體范圍主要包括四個(gè)方面，即：第一，建筑物的基本構(gòu)造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權(quán)；第四，住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻等地上物以及設(shè)置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買受人取得了房屋所有權(quán)，必然相應(yīng)取得小區(qū)內(nèi)的共有部分，這是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有理論的應(yīng)有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區(qū)車庫的建立是依附于建筑物的，如同小區(qū)的綠地、道路是供小區(qū)業(yè)主使用的，因此其屬于共用部分當(dāng)無異議。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會(huì)對(duì)小區(qū)業(yè)主的利益進(jìn)行很好的保護(hù)，這也符合了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的理念。?
　　2.1.3 誰投資誰受益角度分析?
　　小區(qū)業(yè)主買受房屋時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移與房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價(jià)款還包括取得土地使用權(quán)的用度，否則開發(fā)商將無從獲利。而且開發(fā)商為了利益最大化，自身并沒有對(duì)小區(qū)土地或建筑物保存相應(yīng)的權(quán)利，而多是將能賣的東西通通賣掉，這樣“由于小區(qū)土地使用權(quán)已全部分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，由開發(fā)商擁有地下車庫所有權(quán)又缺乏土地使用權(quán)之基礎(chǔ)�！奔热婚_發(fā)商將小區(qū)車庫的資金投進(jìn)已經(jīng)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，那么實(shí)際上車庫的投資者乃是小區(qū)業(yè)主，則小區(qū)車庫的所有權(quán)當(dāng)然回于各房屋買受人，即小區(qū)業(yè)主。因此，開發(fā)商固然是小區(qū)項(xiàng)目名義上的投資人，但是其投資本錢，包括建設(shè)小區(qū)車庫的本錢已經(jīng)計(jì)進(jìn)了房屋銷售價(jià)格當(dāng)中，業(yè)主支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得車庫的所有權(quán)，這與民法的基本理念是相一致的。?
　　2.2 小區(qū)車庫法律屬性的實(shí)然分析?
　　通過以上對(duì)小區(qū)車庫法律屬性的應(yīng)然分析可以看出：小區(qū)車庫應(yīng)當(dāng)以屬于小區(qū)業(yè)主共有為原則。但是現(xiàn)實(shí)中的情況是非常復(fù)雜的，實(shí)際情況是很難按照法學(xué)理論所設(shè)計(jì)的應(yīng)然道路發(fā)展的。在實(shí)踐中，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出進(jìn)口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性，只是根據(jù)當(dāng)事人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠�。小區(qū)車庫作為共用部分并不當(dāng)然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當(dāng)然這種約定不得損害區(qū)分所有權(quán)人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有�，F(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區(qū)分所有人共有�，F(xiàn)實(shí)中，小區(qū)業(yè)主并不一定需要車庫，將建設(shè)小區(qū)車庫的投進(jìn)全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠�合全部業(yè)主的意愿。所以開發(fā)商將地下車庫之容積率并不記進(jìn)建筑物總面積中，而車庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開發(fā)商的利潤(rùn)減少，在這種情況下將車庫一律回業(yè)主所有，也有失公平。但是小區(qū)車庫的投進(jìn)是否算人商品房出售價(jià)格之中是難以證實(shí)的，再加上我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善，是否記進(jìn)房屋價(jià)款之中完全由開發(fā)商說了算，業(yè)主根本沒有知悉的可能。在產(chǎn)生矛盾時(shí)開發(fā)商利用其強(qiáng)勢(shì)地位舉出很多證據(jù)證實(shí)車庫回其所有，業(yè)主只能看洋興嘆，無可奈何。?
　　通過以上對(duì)小區(qū)車庫應(yīng)然與實(shí)然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說是完全回屬區(qū)分所有權(quán)人所有，也不能一概回屬開發(fā)商所有，應(yīng)根據(jù)情況而定。?
　　
　　3 確定小區(qū)車庫權(quán)屬的法律標(biāo)準(zhǔn)?
　　
　　物權(quán)法立法目的在于定紛止?fàn)帯⑽锉M其用，這種定紛止?fàn)幉皇且环N解決現(xiàn)存題目權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)當(dāng)從根本的公平、正義等理念出發(fā)確定物權(quán)的回屬。確定小區(qū)車庫回屬應(yīng)以平衡小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商的利益為其基本的價(jià)值指導(dǎo)。?
　　3.1 約定不足以確定小區(qū)車庫權(quán)屬?
　　從原則上說，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，由于在區(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。如何對(duì)待開發(fā)商對(duì)停車位的單獨(dú)開發(fā)題目?按照《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的回屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”那么，開發(fā)商享有停車位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，只能夠是向開發(fā)商購(gòu)買使用權(quán)或者進(jìn)行租賃或者由開發(fā)商以福利的方式贈(zèng)與給業(yè)主。?
　　但是，停車位的權(quán)屬題目是否僅僅依靠約定就能夠解決題目？?jī)H僅是依據(jù)約定來確定停車位的所有權(quán)，恐怕難以成立。假如停車位不屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有，也不屬于開發(fā)商單獨(dú)所有，那么，停車位的所有權(quán)才是區(qū)分所有權(quán)人的，就可以確定車庫屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，至于如何分配使用權(quán)，則可以通過約定確定權(quán)屬。

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