房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題研究

摘要：在《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例頒布實(shí)施前即2008年1月1日前，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅政策具有明顯差異，總體表現(xiàn)為“內(nèi)外有別，內(nèi)緊外松”。其中就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳（本文僅探討企業(yè)所得稅預(yù)繳及相關(guān)問題）規(guī)定也存在一定的差異。本文將就此進(jìn)行研究。
一、國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件產(chǎn)生的變化——六個(gè)統(tǒng)一
　　由于《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例頒布實(shí)施，從2008年1月1日起，企業(yè)所得稅政策不再區(qū)分內(nèi)外資企業(yè)即執(zhí)行統(tǒng)一的所得稅政策，特別是國(guó)稅函[2008]299號(hào)文的出臺(tái)，又明確規(guī)定所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2008年1月1日起執(zhí)行統(tǒng)一的企業(yè)所得稅預(yù)繳政策。由此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的預(yù)繳產(chǎn)生了變化。
　　（一）變化之一——統(tǒng)一了納稅人
　　文件明確規(guī)定“為貫徹落實(shí)新的《企業(yè)所得稅法》”，僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的居民納稅人，一般包括內(nèi)資、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。這意味著內(nèi)資、外資的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都要按照此文件規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅，需要注意的是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的非居民納稅人不適用此文件。
　�。ǘ�）變化之二——納稅人適用范圍的統(tǒng)一
　　國(guó)稅函[2008]299號(hào)第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)其在開發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按此文件規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。即該文件僅適用于：“按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）”這種方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百二十八條的規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳的方式主要有三種：
　　1、按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳；
　　2、按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳；
　　3、按照月度或者季度的`實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。
　　由此可見，不實(shí)行按實(shí)預(yù)繳所得稅的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的居民納稅人不適用此文件。
　�。ㄈ�）變化之三——計(jì)算方法的統(tǒng)一
　　從上述對(duì)比表可以看出，原來內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面的計(jì)算存在一定的差異，而國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件的出臺(tái)標(biāo)志著內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式、計(jì)算方法也得到了統(tǒng)一。
　　國(guó)稅函[2008]299號(hào)規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤(rùn)總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤(rùn)總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金，因此，國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件對(duì)于“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)于“預(yù)計(jì)毛利率”概念上規(guī)定是一致的。
　　具體可以分為下列幾種情況：
　　1、純預(yù)售階段。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=本期開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加
　　2、銷售與預(yù)售并存階段。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 投資收益（減投資損失） 營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率＋本期開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加
　�。ㄋ模┳兓�之四——預(yù)繳申報(bào)表類型（或格式）統(tǒng)一
　　將原來據(jù)實(shí)預(yù)繳的內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)分別適用的《企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表》和《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅季度申報(bào)表（A類AA1）》，統(tǒng)一適用于《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》。 五）變化之五——經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一
　　將原適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)內(nèi)資納稅人的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一適用于內(nèi)外資從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)納稅人。國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。